Box 3 pretbox af voor de (vastgoed)belegger
Het kabinet heeft vorige week een plan gepubliceerd om de vermogensrendementsheffing (box 3) te hervormen. De belastingheffing blijft gebaseerd op fictieve rendementen maar de fictieve samenstelling van het vermogen komt (in enige mate) te vervallen. Nieuw is dat er onderscheid gaat worden gemaakt in 3 vermogensbestanddelen: bankrekeningen, beleggingen en schulden. Hieronder vindt u een analyse van de gevolgen.
Het kabinet heeft vorige week een plan gepubliceerd om de vermogensrendementsheffing (box 3) te hervormen. De belastingheffing blijft gebaseerd op fictieve rendementen maar de fictieve samenstelling van het vermogen komt (in enige mate) te vervallen. Nieuw is dat er onderscheid gaat worden gemaakt in 3 vermogensbestanddelen: bankrekeningen, beleggingen en schulden. Deze vermogensbestanddelen krijgen allen een eigen fictief rendement toegerekend. De ficties worden (net als in de huidige regeling) jaarlijks herzien en zijn voor 2020 respectievelijk: 0,09%, 5,33% en -3,03%. Daarnaast wordt het box 3 belastingtarief verhoogt met 3 procentpunt naar 33%.
Het gevolg is dat box 3 spaarders er fors op vooruit zullen gaan doordat de rendementsfictie op spaargeld nu voor 100% gaat gelden en niet meer voor een (groot) deel gebaseerd is op de veel hogere rendementsfictie voor beleggingen. Onderstaand is de huidige en toekomstige belastingdruk (als percentage van de investering) weergegeven voor de spaarder (zonder rekening te houden met de 400 euro heffingsvrij inkomen). Het is duidelijk dat in deze nieuwe regeling de spaar BV’s weer kunnen worden opgeheven.
Belastingdruk spaarder 2019 2022 verschil
Bankrekeningen <71,6k 0,58% 0,03% 0,55%
Bankrekeningen 71,6k- 989,7k 1,34% 0,03% 1,31%
Bankrekeningen > 989,7k 1,68% 0,03% 1,65%
De belegger krijgt de rekening gepresenteerd van de lastenverplichting voor de spaarder. Onderstaand is de huidige en toekomstige belastingdruk (als percentage van de investering) weergegeven voor de belegger die met eigen vermogen bijvoorbeeld aandelen/ obligaties of vastgoed heeft aangeschaft. De belastingdruk stijgt met name voor beleggingen in de huidige 1ste en 2de schijf van box 3.
Belastingdruk belegger 2019 2022 verschil
Bankrekeningen <71,6k 0,58% 1,76% 1,18%
Bankrekeningen 71,6k- 989,7k 1,34% 1,76% 0,42%
Bankrekeningen > 989,7k 1,68% 1,76% 0,08%
Voor de belegger die zijn beleggingen met leningen heeft aangeschaft gaat de belastingdruk vrij spectaculair stijgen. Onderstaand is zijn huidige en toekomstige belastingdruk (als percentage van de investering) weergegeven. In de praktijk zal het met name gaan om beleggingen in vastgoed. In onderstaand overzicht is daarbij geen rekening gehouden met toepassing van de leegwaarderatio.
Een vastgoedbelegger die zijn vastgoed met 60% vreemd vermogen financiert kan een verdubbeling van zijn belastingdruk verwachten. Financiering met 80% vreemd vermogen levert zelfs bijna een factor 3 toename. Het is daarbij wel van belang om je te realiseren dat door het hefboomeffect van financiering met leningen het verwachte rendement op investeringen ook toeneemt. Dit is het geval het geval indien de kosten van leningen lager zijn dan het rendement op de investering. De belastingdruk als percentage van het rendement loopt in dat geval dus niet op bij een hogere leengraad. Economisch gezien is het daarom niet perse gunstiger om leningen extra te gaan aflossen door deze belastingmaatregel.
Belastingdruk beleggingen met geleend geld in 2022
Fictief rendement belastingdruk
Financiering 20% schuld 5,91% 1,95%
Financiering 40% schuld 6,86% 2,26%
Financiering 60% schuld 8,78% 2,90%
Financiering 70% schuld 10,70% 3,53%
Financiering 80% schuld 14,53% 4,79%
Financiering 95% schuld 49,03% 16,18%
De nieuwe regeling benadert het werkelijke rendement meer dan in de oude regeling en lijkt daarom overall rechtvaardiger. Toch blijft het systeem gebaseerd op ficties en kan daarom voor individuele gevallen nog steeds onrechtvaardig uitpakken. Neem als voorbeeld de eigenaar van een Nederlandse vakantiewoning die niet verhuurd wordt (en ook een laag indirect rendement heeft).
Ook valt op dat de rendementsfictie op leningen is gebaseerd op de gemiddelde hypotheekrente. Die rente geldt echter voor eigen woning bezitters. Box 3 vastgoedbeleggers betalen veelal een risico opslag boven op de hypotheekrente.
Erg interessant is ook hoe de antimisbruik maatregelen rondom deze regeling precies worden ingevuld. Het wordt fiscaal immers erg interessant om je beleggingen rondom de peildatum van 1-1 geheel liquide te maken.